ΑΓΟΡΑΠΩΛΗΣΙΕΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ-ΕΛΕΓΧΟΣ ΤΙΤΛΩΝ

ΑΓΟΡΑΠΩΛΗΣΙΕΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ-ΕΛΕΓΧΟΣ ΤΙΤΛΩΝ

Έλεγχος ακινήτου

Η αγορά κατοικίας είναι ίσως η σημαντικότερη οικονομική συναλλαγή που θα συνάψει κάποιος και για πολλούς είναι μια απόφαση ζωής. Πριν προχωρήσετε στην αγορά ενός σπιτιού είναι απαραίτητο να γίνουν μια σειρά από έλεγχοι, που θα εξασφαλίσουν ότι αυτή η απόφαση αποτελεί τη σωστή επιλογή. Ο πρώτος θα αφορά τον επανέλεγχο της απόφασής σας για την αγορά ακινήτου ενώ στη συνέχεια θα πρέπει να ακολουθήσει νομικός και τεχνικός έλεγχος.

• Έλεγχος προσωπικής απόφασηςΕίναι πολύ σημαντικό να εξετάσετε για μια τελευταία φορά αν η επιλογή σας είναι η σωστή σε σχέση με το είδος της κατοικίας που επιθυμείτε (διαμέρισμα, μονοκατοικία, μεζονέτα κ.λπ.), την περιοχή (κέντρο, προάστιο) αλλά και την προσβασιμότητα σε μέσα μαζικής μεταφοράς, σχολεία, καταστήματα και φυσικά στην εργασία σας. Παράλληλα, πρέπει να επανελέγξετε και να βεβαιωθείτε ότι ο τρόπος χρηματοδότησης της αγοράς του ακινήτου, για παράδειγμα το στεγαστικό δάνειο, είναι ο κατάλληλος και ότι μπορείτε πραγματικά να αναλάβετε την υποχρέωση αποπληρωμής χωρίς δυσάρεστες εκπλήξεις στο μέλλον.
• Νομικός έλεγχος Πραγματοποιείται από δικηγόρο και συνίσταται σε έλεγχο τίτλων του ακινήτου. Ο δικηγόρος μεταβαίνει στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο ή Κτηματολογικό Γραφείο προκειμένου να εξετάσει τη νομική κατάσταση του ακινήτου. Πρέπει να προβεί σε ενδελεχή έλεγχο των τίτλων κτήσεων του πωλητή, τουλάχιστον για μια εικοσαετία, ζητώντας και τα αντίστοιχα πιστοποιητικά. Εξετάζει αν στους τίτλους του πωλητή υπάρχει κάποια αίρεση, αν έχει εξοφλήσει το τίμημα της δικής του αγοράς και επιπλέον προσέχει μήπως σε κάποιον από τους προηγούμενους τίτλους υπάρχει δουλεία. Στη συνέχεια ελέγχει το τυχόν υπάρχον εργολαβικό συμβόλαιο αλλά και τους όρους του συμβολαίου σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας και τους κανονισμούς της πολυκατοικίας καθώς και τις τυχόν τροποποιήσεις τους και τις συμφωνηθείσες χρήσεις των οριζοντίων ιδιοκτησιών που περιέχονται σε αυτά. Όταν στη διάρκεια της αγοραπωλησίας ο πωλητής παρίσταται και εκπροσωπείται με πληρεξούσιο, πρέπει να ελεγχθεί η αρμοδιότητα εκείνου ενώπιον του οποίου συνετάγη και, φυσικά, αν στον παριστάμενο εντολοδόχο παρέχονται οι συγκεκριμένες εντολές που έχουν συμφωνηθεί. Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται στα πληρεξούσια που συντάσσονται στην αλλοδαπή, προκειμένου να διαπιστωθεί η γνησιότητά τους, καθώς και στις περιπτώσεις που ο πωλητής είναι άτομο ηλικιωμένο, άρρωστο ή ανήλικο. Με την υπογραφή των συμβολαίων ο δικηγόρος οφείλει να επισημάνει στον αγοραστή την ανάγκη της όσο το δυνατόν γρηγορότερης μεταγραφής, διότι την κυριότητα ενός ακινήτου αποκτά ο πρώτος που μετέγραψε και όχι ο πρώτος που αγόρασε!

 

Έλεγχος Τίτλων Ιδιοκτησίας

 

Η ελληνική κτηματαγορά πάσχει από μία πολύ σημαντική έλλειψη: την έλλειψη πλήρους κτηματογράφησης της ελληνικής επικράτειας. Το γεγονός ότι πρόσφατα σχεδόν σε όλη την Ελλάδα οι ιδιοκτήτες ακίνητης περιουσίας κλήθηκαν να δηλώσουν τις ιδιοκτησίες και να καταβάλλουν σχετικό τέλος δεν σημαίνει ότι έχει κτηματογραφηθεί η σχετική ιδιοκτησία, αφού αυτό είναι μια πολύπλοκη διαδικασία κατά την οποία εξειδικευμένοι τοπογράφοι μηχανικοί και άλλοι επιστήμονες αποτυπώνουν την ιδιοκτησία με πιστότητα σε χάρτες που φέρουν συντεταγμένες. Η ολοκλήρωση της κτηματογράφησης της Ελλάδας αργεί ακόμα πολύ, δυστυχώς.

Αποτέλεσμα της έλλειψης, ή ακριβέστερα της μη ολοκλήρωσης, του κτηματολογίου είναι ότι υπάρχει σε πολλές περιοχές της χώρας αν όχι στο μεγαλύτερο μέρος της μεγάλη ασάφεια και αβεβαιότητα για τα όρια των διαφόρων ιδιοκτησιών αλλά και για τον τρόπο κτήσης της κυριότητας από τους φερόμενους ως ιδιοκτήτες. Αυτή η ασάφεια οδηγεί τις περισσότερες φορές σε αντιδικίες, κυρίως μεταξύ συγγενών και γειτόνων.

Η απόδειξη της ιδιοκτησίας και των ορίων της γίνεται με έγγραφα που ο δικηγόρος καλείται να εξετάσει με τον λεγόμενο “έλεγχο τίτλων” που διενεργεί στα τοπικά υποθηκοφυλάκεια. Τα υποθηκοφυλάκεια είναι δημόσιες υπηρεσίες όπου τηρούνται βιβλιοδετημένα τα συμβόλαια αγοράς ακινήτων και οι λοιποί τίτλοι κυριότητας που προβλέπονται από το νόμο.

Ρόλος του δικηγόρου στην αγορά ακινήτων είναι να διενεργήσει τον λεγόμενο “έλεγχο τίτλων” στο υποθηκοφυλάκειο του τόπου όπου βρίσκεται το ακίνητο που ενδιαφέρει τον πελάτη του.

Ο δικηγόρος πρέπει να εξαντλεί την έρευνά του σε αυτά τα δημόσια βιβλία σε βάθος τουλάχιστον 20-30 ετών ώστε να έχει διασφαλιστεί πως τυχόν δικαιώματα τρίτων στο ακίνητο τα οποία δεν αποτυπώνονται στα δημόσια βιβλία έχουν υποπέσει στην παραγραφή.

Ο έλεγχος πρέπει να γίνεται δύο φορές. Την μία φορά ο έλεγχος είναι ενδελεχής και αναλυτικός και πραγματοποιείται προτού ο πελάτης καταβάλει προκαταβολή ή άλλως δεσμευτεί έναντι του πωλητή. Την δεύτερη φορά, ο έλεγχος γίνεται συνοπτικά για τυχόν μεταγενέστερες, δόλιες μεταγραφές που τυχόν έγιναν την τελευταία στιγμή πριν την υπογραφή του συμβολαίου.

Είναι ιδιαίτερα σημαντικό να χρησιμοποιηθεί πολιτικός μηχανικός στην διαδικασία του ελέγχου τίτλων. Η χρησιμοποίηση μηχανικού επιβάλλεται για πολλούς λόγους, ιδιαίτερα αναφορικά με τα κτίσματα. Ο ρόλος του μηχανικού είναι να βεβαιωθεί κυρίως για τυχόν υπερβάσεις στην άδεια οικοδομής, τυχόν ύπαρξη αυθαίρετων κατασκευών κ.α.

Φυσικά είναι και ο καθ’ ύλην αρμόδιος να βεβαιώσει την καλή κατασκευή του κτιρίου και την συμμόρφωσή του με τον Γενικό Οικοδομικό Κανονισμό, όπως αυτός ίσχυε κατά την ανέγερσή του.

Αλλά και ακόμα και στις αγορές οικοπέδων ή αγρών, για τους λόγους που προαναφέρθηκαν είναι σκόπιμη και συχνά επιτακτική η χρησιμοποίηση τοπογράφων μηχανικών που θα διασφαλίσουν ότι η ιδιοκτησία προς αγορά είναι ελεύθερη από αμφισβητήσεις, διεκδικήσεις και ασάφειες.

 

Στην Ελλάδα, οι δικαιοπραξίες που άπτονται των ακινήτων, δηλαδή οι μισθώσεις και οι αγοραπωλησίες, περιβάλλονται από πολυνομία, η οποία εύκολα μπορεί να οδηγήσει τον υποψήφιο ενδιαφερόμενο, αγοραστή ή πωλητή, μισθωτή ή εκμισθωτή, σε σύγχυση, πόσο μάλλον σε συνδυασμό με την αναμφισβήτητη επιρροή της γραφειοκρατίας στον συγκεκριμένο τομέα.

 

Α. ΑΓΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΟΥ

1. Ο υποψήφιος αγοραστής ακινήτου, θα πρέπει να λάβει υπόψη του τα εξής: Α.Έλεγχος τίτλου: Ο τίτλος ιδιοκτησίας του ακινήτου που πρόκειται να αγοράσετε, θα πρέπει να ελεγχθεί λεπτομερώς στο οικείο Υποθηκοφυλακείο, ίσως και Κτηματολογικό Γραφείο, για να διασφαλιστεί ότι το εν λόγω ακίνητο είναι “καθαρό”, δεν υπάρχουν δηλαδή σε αυτό βάρη, αγωγές και διεκδικήσεις. Συνήθως, ο έλεγχος του τίτλου γίνεται σε βάθος εικοσαετίας, αλλά είναι δυνατόν να ελεγχθεί και για περισσότερα έτη, καθώς αυτό εξαρτάται από την εκτίμηση του δικηγόρου. Β. Προσεκτικός υπολογισμός φόρου αγοράς: Είναι πολύ σημαντικό ο υποψήφιος αγοραστής να γνωρίζει σε τι ύψος θα ανέλθει το ποσό που θα κληθεί να πληρώσει ως φόρο αγοράς. Συγκεκριμένα, σε περίπτωση που κάποιος ενδιαφέρεται να αγοράσει ένα νέο ακίνητο, ο φόρος ανέρχεται στο ποσοστό του Φόρου Προστιθέμενης Αξίας (Φ.Π.Α.), ο οποίος στο παρόν ανέρχεται σε 23%. Αντίθετα, σε περίπτωση παλαιού ακινήτου, ο αντίστοιχος φόρος ανέρχεται στο εκάστοτε ισχύον ποσοστό του φόρου μεταβίβασης.   Γ. Άδεια: Σε κάποιες περιπτώσεις, χρειάζεται να ελεγχθεί η νομιμότητα κάποιων χώρων, όπως οι ημιυπαίθριοι και οι χώροι στάθμευσης. Σε περίπτωση που η χρήση τους δεν έχει νομιμοποιηθεί, είναι απαραίτητο να εκκινήσει η σχετική διαδικασία για να μην υπάρξουν μελλοντικά προβλήματα στον υποψήφιο αγοραστή.
2. Ο υποψήφιος αγοραστής ακινήτου, επιβαρύνεται με τις εξής δαπάνες:
   Α. Δικηγορικά έξοδα: Η παράσταση δικηγόρου στο Συμβόλαιό σας, πέραν του ότι είναι υποχρεωτική από το Νόμο, διασφαλίζει και την εγκυρότητα στην υπεράσπιση των συμφερόντων σας, ως αγοραστή. Στα δικηγορικά έξοδα, συμπεριλαμβάνεται το γραμμάτιο προείσπραξης του Δικηγορικού Συλλόγου για την παράσταση του δικηγόρου, η σύνταξη σχεδίου συμβολαίου καθώς και η αμοιβή για τον έλεγχο τίτλων στο οικείο Υποθηκοφυλακείο ή Κτηματολογικό Γραφείο. Το γραμμάτιο προείσπραξης υπολογίζεται περίπου σε 2% της πραγματικής αξίας του ακινήτου, συν τον οριζόμενο από το Νόμο Φ.Π.Α.
   Β. Συμβολαιογραφικά έξοδα:Ο Συμβολαιογράφος συντάσσει το οικείο συμβόλαιο, και η αμοιβή του υπολογίζεται περίπου σε 1% επί της πραγματικής αξίας, συν τα προβλεπόμενα από το Νόμο δικαιώματα υπέρ τρίτων.
   Γ. Μεσιτικά έξοδα: Τα μεσιτικά έξοδα, εάν υπάρχουν, υπολογίζονται περίπου σε 2% επί της πραγματικής αξίας του ακινήτου, συν τον οριζόμενο από το Νόμο Φ.Π.Α..
   Δ. Τέλη μεταβίβασης: Σύμφωνα με την ισχύουσα Νομοθεσία.
   Ε. Έξοδα μεταγραφής στο Υποθηκοφυλακείο: Τα έξοδα αυτά, ανέρχονται περίπου στο 4,5 τοις χιλίοις επί της πραγματικής αξίας του ακινήτου και αφορούν τη μεταγραφή του οικείου συμβολαίου στο Υποθηκοφυλακείο.

Β. ΠΩΛΗΣΗ ΑΚΙΝΗΤΟΥ

1. Ο υποψήφιος πωλητήςακινήτου, θα πρέπει να λάβει υπόψη του τα εξής:
   Α. Τίτλος κτήσης: Πρέπει να έχετε στην κατοχή σας τον τίτλο ιδιοκτησίας του ακινήτου που σκοπεύετε να πωλήσετε σε επικυρωμένο από το Συμβολαιογράφο αντίγραφο, ο οποίος τίτλος θα πρέπει να είναι “καθαρός” από κάθε είδους βάρη και διεκδικήσεις προκειμένου να προχωρήσει ομαλά η διαδικασία. Επίσης, θα πρέπει να προσκομίσετε και το οικείο πιστοποιητικό μεταγραφής από το αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο.
   Β. Τοπογραφικό: εάν πρόκειται να πωλήσετε οικόπεδο, εάν δε υπάρχει οικία στο οικόπεδο τότε απαιτείται και η κάτοψη, καθώς και η άδεια οικοδομής.
   Γ. Βεβαίωση τέλους ακίνητης περιουσίας (ΤΑΠ) από τον οικείο Δήμο.
   Δ. Αντίγραφο του Ε9 της Φορολογικής σας Δήλωσης, στην οποία να εμφαίνεται το συγκεκριμένο ακίνητο που σκοπεύετε να πωλήσετε.
   Ε. Ασφαλιστική ενημερότητα από τον οικείο ασφαλιστικό σας φορέα.
   ΣΤ. Επίσης, καλό θα ήταν να έχετε στην κατοχή σας και τον αμέσως προγενέστερο τίτλο κτήσης του ακινήτου.

 

 

ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ

 

Μίσθωση ακινήτου είναι η σύμβαση με την οποία ο εκμισθωτής αναλαμβάνει την υποχρέωση να παραχωρήσει τη χρήση ακινήτου (μίσθιο), δηλαδή την κατοχή αυτού, στον μισθωτή, και ο μισθωτής να καταβάλει το συμφωνημένο μίσθωμα για όσο χρόνο διαρκεί η μισθωτική σχέση.

Η χρήση που ο μισθωτής θα κάνει στο ακίνητο μπορεί να συμφωνηθεί ρητά ή να προκύπτει σιωπηρά, σε κάθε περίπτωση, όμως, πρέπει να είναι σύμφωνη με την καλή πίστη και τον προορισμό του ακινήτου.

Κατά κανόνα δικαίωμα εκμίσθωσης έχει ο δικαιούμενος να κάνει χρήση του ακινήτου και να απολαμβάνει τους καρπούς του, δηλαδή ο επικαρπωτής ή ο πλήρης κύριος αυτού.

Είδη μισθώσεων:

• Μίσθωση κατοικίας
• Εμπορική μίσθωση για την άσκηση εμπορικών πράξεων
• Μίσθωση Δημοσίου για στέγαση δημοσίων υπηρεσιών

 

Μίσθωμα: Το μίσθωμα ορίζεται συνήθως σε χρήματα, μπορεί, όμως, να συνίσταται και σε αντιπαροχή σε είδος ή παροχή υπηρεσιών. Το ύψος του μισθώματος καθώς και ο χρόνος καταβολής αυτού ορίζεται ελεύθερα με συμφωνία των συμβαλλομένων.

Η αναπροσαρμογή του μισθώματος γίνεται σύμφωνα με τα οριζόμενα στη μισθωτική σύμβαση, διαφορετικά, σύμφωνα με την εκάστοτε ισχύουσα νομοθεσία και τις γενικότερες οικονομικές συνθήκες.

Διάρκεια μίσθωσης: Σε ορισμένες περιπτώσεις ορίζεται από το Νόμο η ελάχιστη διάρκεια της μίσθωσης. Στις εμπορικές μισθώσεις ορίζεται ως ελάχιστος χρόνος μίσθωσης, η διάρκεια των δώδεκα (12) ετών, ενώ στη μίσθωση κατοικίας ορίζεται ως ελάχιστος χρόνος μίσθωσης, η διάρκεια των τριών (3) ετών.

Επομένως, αν με τη σύμβαση μίσθωσης επαγγελματικής στέγης συμφωνήθηκε διάρκεια μικρότερη της δωδεκαετίας, ο μισθωτής δικαιούται να παραμείνει στο μίσθιο για τουλάχιστον δώδεκα (12) έτη, ενώ αν με τη σύμβαση μίσθωσης κατοικίας συμφωνήθηκε διάρκεια μικρότερη της τριετίας, ο μισθωτής δικαιούται να παραμείνει στο μίσθιο για τουλάχιστον τρία (3) έτη.

Σε κάθε περίπτωση, αν κατά την κατάρτιση της μισθωτικής σύμβασης, συμφωνήθηκε διάρκεια μεγαλύτερη της ελάχιστης, όπως αυτή έχει προσδιοριστεί από τον Νόμο, ισχύει η μεγαλύτερη αυτή διάρκεια.

Παράταση της μίσθωσης δύναται να γίνει πριν από τη λήξη του χρόνου της μίσθωσης, είτε ρητά, με συμφωνία των συμβαλλομένων μερών, είτε σιωπηρά, με την παραμονή του μισθωτή στο μίσθιο, είτε εκ του Νόμου, που ειδικά στην περίπτωση των επαγγελματικών μισθώσεων προβλέπει προαιρετική υπέρ του μισθωτή παράταση για άλλα τέσσερα (4) έτη πέραν του εκ του Νόμου προβλεπόμενου ως ανωτέρω ελάχιστου χρόνου διάρκειας της μίσθωσης της δωδεκαετίας (12ετίας).

Με την παράταση της μίσθωσης συνεχίζει η παλαιά μίσθωση.

Ανανέωση της μίσθωσης (αναμίσθωση) μπορεί να γίνει ρητά από τα συμβαλλόμενα μέρη, είτε πριν, είτε μετά τη λήξη της παλαιάς μίσθωσης, και αποτελεί νέα μίσθωση με τους όρους της παλαιάς μίσθωσης, αν δεν ορίστηκε διαφορετικά. Η σύμβαση της μίσθωσης θεωρείται εκ του Νόμου ως σύμβαση αόριστης διάρκειας, εκτός αν έχουν ορίσει διαφορετικά τα συμβαλλόμενα μέρη.

 

Λήξη Μίσθωσης:

Η λήξη της μίσθωσης επέρχεται:

α) ι) Στις μισθώσεις ορισμένου χρόνου: με την πάροδο του ορισμένου χρόνου, αν δεν ακολουθήσει παράταση ή ανανέωση ή σιωπηρή αναμίσθωση, και

ιι) Στις μισθώσεις αορίστου χρόνου: με την καταγγελία της σύμβασης,

β) με καταγγελία από τον μισθωτή ή τον εκμισθωτή στις περιπτώσεις που προβλέπει ο Νόμος,

γ) με την πλήρωση τυχόν διαλυτικής αίρεσης, που έχει περιληφθεί στο μισθωτήριο,

δ) με την εκτέλεση δικαστικής απόφασης, που διατάζει την απόδοση του μισθίου λόγω δυστροπίας.

ε) με μεταγενέστερη συμφωνία μεταξύ των συμβαλλομένων και πριν την πάροδο του ορισμένου χρόνου.

Τύπος μισθωτικών συμβάσεων: Η σύμβαση μισθώσεως, είτε εμπορική, είτε κατοικίας, δεν υπόκειται σε υποχρεωτικό τύπο και είναι άτυπη. Συνήθως καταρτίζεται ρητά, μπορεί όμως να θεωρηθεί ότι έχει καταρτισθεί και σιωπηρά, καθότι ο Νόμος περί Μισθώσεων δεν απαιτεί ορισμένο τύπο.

Τα ιδιωτικά έγγραφα μίσθωσης ακινήτων προσκομίζονται στην αρμόδια Δ.Ο.Υ. για θεώρηση και απόκτηση βεβαίας χρονολογίας.

Ο έγγραφος τύπος είναι υποχρεωτικός στις μισθώσεις στις οποίες συμβάλλεται, είτε ως μισθωτής, είτε ως εκμισθωτής, το Δημόσιο, Νομικά Πρόσωπα Δημοσίου Δικαίου και Κοινωφελή ιδρύματα.

Η σύμβαση μισθώσεως γίνεται υποχρεωτικά με συμβολαιογραφικό έγγραφο, όταν συμφωνείται για διάρκεια άνω των εννέα (9) ετών και μεταγράφεται στα οικεία βιβλία μεταγραφών.

Εκποίηση μισθίου: Αν κατά τη διάρκεια της μίσθωσης, ο εκμισθωτής μεταβιβάσει σε τρίτον την κυριότητα του μισθίου ή παραχωρήσει άλλο εμπράγματο δικαίωμα σε αυτό, ο νέος κτήτορας υπεισέρχεται στα δικαιώματα και στις υποχρεώσεις της μίσθωσης, εκτός αν έγινε αντίθετη συμφωνία στη μισθωτική σύμβαση.

Δωσιδικία δικαστηρίων στις μισθωτικές διαφορές: Οι διαφορές από τη μισθωτική σχέση εκδικάζονται κατά την ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών από τα αρμόδια δικαστήρια του τόπου του ακινήτου.

ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ ΚΑΤΟΙΚΙΩΝ

1. Στις μισθώσεις κατοικιών, το ύψος του μισθώματος διαμορφώνεται ελεύθερα και δεσμεύει και τις δύο πλευρές.
2. Η μίσθωση κατοικίας ισχύει τουλάχιστον για τρία χρόνια και αν ακόμα έχει συμφωνηθεί μικρότερος ή αόριστος χρόνος.
3. Αν ο συμβατικός χρόνος έχει καθοριστεί μικρότερος της τριετίας και δεν υπάρχει συμφωνία αναπροσαρμογής του μισθώματος, για τον υπόλοιπο χρόνο, μέχρι συμπληρώσεως της 3-ετίας, το καταβαλλόμενο μίσθωμα αυξάνεται ετησίως κατά ποσοστό εβδομήντα πέντε τοις εκατό (75%) του τιμαρίθμου του κόστους ζωής που δίνει η Εθνική Στατιστική Υπηρεσία της Ελλάδος για τους αμέσως προηγούμενους δώδεκα (12) μήνες.
4. Ο ιδιοκτήτης έχει την υποχρέωση να παραδώσει στον ενοικιαστή την κατοικία κατάλληλη για τη χρήση που συμφωνήθηκε και να την διατηρεί κατάλληλα κατά τη μίσθωση.
5. Προκαταβολή του ενοικίου επιτρέπεται μόνο για τον τρέχοντα μήνα.
6. Απαγορεύεται η καταβολή εγγύησης να είναι μεγαλύτερη από δύο ενοίκια.
7. Ο ιδιοκτήτης φέρει τα βάρη του μισθίου.
8. Ο ιδιοκτήτης αποδίδει στον ενοικιαστή τις αναγκαίες δαπάνες που αυτός έκανε στο μίσθιο.
9. Ο ενοικιαστής δεν ευθύνεται για φθορές ή μεταβολές που οφείλονται στη συμφωνημένη χρήση.
10. Η καθυστέρηση καταβολής των δαπανών κοινοχρήστων έχει τα αποτελέσματα καθυστέρησης του ενοικίου.
11. Η μίσθωση ορισμένου χρόνου λήγει μόλις περάσει το διάστημα αυτό, χωρίς να απαιτείται τίποτε άλλο. Μάλιστα θεωρείται ότι ανανεώνεται για αόριστο χρόνο όταν, μετά την παρέλευση του συμφωνημένου χρόνου, ο μεν ενοικιαστής εξακολουθεί να χρησιμοποιεί την κατοικία, ο δε ιδιοκτήτης δεν εναντιώνεται.
12. Η μίσθωση αόριστης διάρκειας, μετά την παρέλευση της τριετίας, λήγει με καταγγελία του ιδιοκτήτη ή του ενοικιαστή.
13. Ο ενοικιαστής κατά τη λήξη της μίσθωσης έχει υποχρέωση να αποδώσει την κατοικία στην κατάσταση που την παρέλαβε.
14. Από 1.1.2008 το χαρτόσημο καταργείται (ν. 3522/06 παρ. 4 του άρθρου 3, ΦΕΚ 276/Β/06 ). Προσοχή: η κατάργηση αφορά μόνο τις κατοικίες , το χαρτόσημο της επαγγελματικής μίσθωσης εξακολουθεί να είναι 3,6%

 

ΕΠΑΓΓΕΛΜΑΤΙΚΕΣ ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ

ΝΕΕΣ ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ (ΜΕΤΑ ΤΗΝ 28-2-2014,ν. 4242 (ΦΕΚ Α 50 28.2.2014):

ΔΙΑΡΚΕΙΑ: Η διάρκειά τους καθορίζεται κατ΄ αρχήν ελεύθερα από τους συμβαλλόμενους. Αν συμφωνηθεί χρόνος μεγαλύτερος από την τριετία, ισχύει ο μεγαλύτερος, υποχρεωτικά και για τις δύο πλευρές. Αν όμως συμφωνηθεί μικρότερος από την τριετία, ή δεν συμφωνηθεί συγκεκριμένη διάρκεια (μίσθωση αορίστου χρόνου), τότε ισχύει η ελάχιστη τριετής διάρκεια που δεσμεύει και τα δύο μέρη.

ΣΤΗΝ ΠΡΑΞΗ δηλαδή τα μέρη θα έχουν την απόλυτη ευχέρεια να διαπραγματεύονται και να συμφωνούν διαφοροποιημένο χρόνο δέσμευσης για κάθε πλευρά, ανάλογα με τις ανάγκες τους, όχι όμως μικρότερο από την τριετία. Είναι αυτονόητο ότι κάθε μισθωτής που θέλει να κάνει μια σοβαρή επένδυση, ενώ θα διεκδικεί για τον εαυτό του μεγάλη μισθωτική διάρκεια, ο ίδιος θα ζητά να δεσμεύεται για μικρότερο χρόνο, με minimum πάντοτε την τριετία, ώστε να μπορεί να αποδεσμευθεί σε περίπτωση δυσμενούς εξέλιξης της επιχείρησής του. Θα είναι δηλαδή συνήθεις στην πράξη και απόλυτα έγκυρες οι μισθώσεις με μεγάλη συμβατική διάρκεια υπέρ του μισθωτή, αλλά με δέσμευσή του να παραμείνει στο μίσθιο μόνον για μια 3ετία.

ΛΥΣΗ-ΚΑΤΑΓΓΕΛΙΑ: Οι νέες μισθώσεις θα μπορεί να λυθούν με νεότερη συμφωνία που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας. Η καταγγελία τους από τον εκμισθωτή ή το μισθωτή, μετά τη λήξη του συμβατικού τους χρόνου, ή της νόμιμης τριετίας αν ο συμβατικός χρόνος είναι μικρότερος, γίνεται εγγράφως και η μίσθωση λύνεται τρεις (3) μήνες από την κοινοποίησή της.

ΛΟΙΠΟΙ ΟΡΟΙ: Κατά τα λοιπά οι νέες μισθώσεις θα διέπονται από τις γενικές διατάξεις του Αστικού Κώδικα, και από τις συμφωνίες που περιλαμβάνονται στο μισθωτήριο. Στις νέες μισθώσεις δεν έχουν εφαρμογή οι παλαιές διατάξεις περί διάρκειας, ιδιόχρησης, ανοικοδόμησης, αποζημίωσης άυλης εμπορικής αξίας κλπ. του π.δ. 34/95.

ΥΦΙΣΤΑΜΕΝΕΣ ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ (ΕΩΣ ΤΗΝ 28-2-2014):

ΔΙΑΡΚΕΙΑ: Δεν θίγεται το δικαίωμα του μισθωτή για 12ετή παραμονή στο μίσθιο, αν η συμβατική διάρκεια της μίσθωσης είναι μικρότερη, ούτε φυσικά στις μισθώσεις με μεγαλύτερη συμβατική διάρκεια. Όμως κατά τη λήξη της 12ετίας δεν υφίσταται πλέον υποχρέωση του εκμισθωτή να καταβάλει αποζημίωση 24 μηνιαίων μισθωμάτων (για την δήθεν «άυλη εμπορική αξία» του μισθωτή), ούτε και ισχύει πλέον η 4ετής αυτόματη παράταση της διάρκειάς της.

ΛΥΣΗ-ΚΑΤΑΓΓΕΛΙΑ: Οι υπάρχουσες μισθώσεις θα μπορεί να λυθούν με νεότερη συμφωνία που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας. Μετά τη λήξη τους οι μισθώσεις αυτές μπορούν να καταγγελθούν ελεύθερα από τον εκμισθωτή ή το μισθωτή, σύμφωνα με το 609 του Αστικού Κώδικα, δηλαδή, αν πρόκειται για τη συνήθη περίπτωση μισθώματος που έχει οριστεί να καταβάλλεται κατά μήνα, τουλάχιστον πριν από 15 ημέρες και ισχύει για το τέλος του ημερολογιακού μήνα. Μονομερής καταγγελία τους από το μισθωτή γίνεται με τις ως τώρα ισχύουσες προϋποθέσεις (δηλαδή μετά έτος από την έναρξη, με τρίμηνη προειδοποίηση και αποζημίωση του εκμισθωτή με ένα μηνιαίο μίσθωμα).

ΠΡΟΘΕΣΜΙΕΣ-ΑΠΟΖΗΜΙΩΣΕΙΣ ΓΙΑ ΙΔΙΟΧΡΗΣΗ-ΑΝΟΙΚΟΔΟΜΗΣΗ: Επανέρχονται ουσιαστικά οι προισχύσασες μέχρι το 1982 διατάξεις, δηλαδή μειώνονται στο μισό, ώστε να είναι δίκαιη η ρύθμιση και οικονομικά εφικτή η καταβολή τους.

Νέες προθεσμίες: Ασκηση καταγγελίας για ιδιόχρηση/ανοικοδόμηση μετά 9-18 μήνες, αντί 18-30.

Αποζημιώσεις: Ιδιόχρηση 8-15 μισθώματα, 15-20 για όμοια επιχείρηση. Ανοικοδόμηση 6-9 μισθώματα. Παραμένουν όμως οι αυστηρότατες συνέπειες σε όσους εκμισθωτές καταγγείλουν τις μισθώσεις, αλλά μετά αθετήσουν τις νόμιμες δεσμεύσεις τους!

ΑΠΟΖΗΜΙΩΣΗ 6 ΕΝΟΙΚΙΩΝ ΓΙΑ ΑΜΕΣΗ ΚΑΤΑΓΓΕΛΙΑ ΑΠΕΛΕΥΘΕΡΟΥΜΕΝΩΝ ΜΙΣΘΩΣΕΩΝ: Σε κάθε περίπτωση που εκμισθωτής προβεί μέχρι 31.8.2014 σε καταγγελία μίσθωσης η οποία πρόκειται να λήξει μέχρι την ημερομηνία αυτή λόγω συμπλήρωσης 12ετίας ή έληξε για τον ίδιο λόγο αλλά δεν έχει παρέλθει μέχρι 31.8.2014, 9 μήνες από τη λήξη της, ή μίσθωσης που τελεί υπό την τετραετή παράταση (σύμφωνα με την περίπτωση δ του άρθρου 61 του π.δ. 34/95), ο εκμισθωτής υποχρεούται να καταβάλει στο μισθωτή ως αποζημίωση ποσό ίσο με έξη (6) μηνιαία μισθώματα. Η ρύθμιση έχει ως στόχο της να αποφευχθούν αιφνιδιασμοί των ενοικιαστών που λήγουν οι μισθώσεις τους και να δοθεί αρκετός χρόνος στις δύο πλευρές να ενημερωθούν για το νέο καθεστώς και «να τα βρούν» μεταξύ τους, όπως θα συμβεί στις περισσότερες περιπτώσεις.