Μισθώσεις ακινήτων
Απόρροια της εντονότατης οικονομικής κρίσης την οποία διέρχεται η χώρα μας και της γενικότερης πτώσης τιμών ήταν η πτώση των ενοικίων των μισθωμένων ακινήτων, είτε αυτές αφορούν επαγγελματικές στέγες είτε κατοικίες. Αυτομάτως η πτώση αυτή επέφερε μετακινήσεις των ενοικιαστών από ακριβότερα σε φθηνότερα ενοικιαζόμενα ακίνητα, με αποτέλεσμα πολλά μισθωτήρια να παραβιάζονται, να καθυστερεί η καταβολή μισθωμάτων και να δημιουργούνται προβλήματα στις συναλλαγές. Πολλές δυστυχώς είναι και οι περιπτώσεις μισθωτών οι οποίοι εγκαταλείπουν το μίσθιο χωρίς να προβούν σε καταβολή των οφειλομένων μισθωμάτων, έχοντας μάλιστα αφήσει απλήρωτους λογαριασμούς κοινοχρήστων, κοινής ωφέλειας, κλπ, αφού πρώτου έχουν προβεί και σε κακή χρήση του μισθίου, προκαλώντας του εκτεταμένες υλικές ζημίες.
ΜΗ ΚΑΤΑΒΟΛΗ ΟΦΕΙΛΟΜΕΝΩΝ ΜΙΣΘΩΜΑΤΩΝ ΕΚ ΜΕΡΟΥΣ ΤΟΥ ΜΙΣΘΩΤΗ
Η εξέλιξη μιας μισθωτικής σχέσεως (ενοικίασης) μπορεί να μην είναι ομαλή και να καταστεί προβληματική, ειδικά όταν ο μισθωτής δεν καταβάλλει τα συμφωνημένα οφειλόμενα μισθώματα (ενοίκια). Σε περίπτωση μη ορθής εκπληρώσεως της μισθωτικής συμβάσεως εκ μέρους του μισθωτή (ενοικιαστή), ο νόμος δίνει στον εκμισθωτή (ιδιοκτήτη) το δικαίωμα να καταγγείλει τη σύμβαση και να διεκδικήσει αποζημίωση.
ΚΑΚΗ ΧΡΗΣΗ ΤΟΥ ΜΙΣΘΙΟΥ ΕΚ ΜΕΡΟΥΣ ΤΟΥ ΜΙΣΘΩΤΗ
Εν προκειμένω, εάν ο μισθωτής κάνει κακή χρήση του μισθίου, ο εκμισθωτής μπορεί να ζητήσει την απόδοση του μισθίου, καταγγέλλοντας τη σύμβαση μισθώσεως και αποζημίωση.
Αγωγή για απλήρωτα ενοίκια
Αναλυτικότερα, δύναται να ασκήσει:
Με βάση το άρθρο ΑΚ 597 για την καταγγελία της μίσθωσης απαιτείται:
- Έγκυρη Σύμβαση Μισθώσεως
- Καθυστέρηση καταβολής του μισθώματος εκ μέρους του μισθωτή
- Υπερημερία του μισθωτή ως προς την πληρωμή του μισθώματος, για την επέλευση της οποίας απαιτείται είτε η προγενέστερη συμφωνία πληρωμής του σε ορισμένη ημέρα και η παρέλευση αυτής, είτε η όχληση του μισθωτή από τον εκμισθωτή
- Παραχώρηση της χρήσης του μισθίου εκ μέρους του εκμισθωτή
- Κατοχή του μισθίου εκ μέρους του μισθωτή
- Καταγγελία της μίσθωσης (εξώδικη)
Δεν αποκλείεται εν προκειμένω ο εκμισθωτής να ζητήσει αποζημίωση λόγω της πρόωρης λύσεως της μισθωτικής συμβάσεως.
Εναλλακτικά, ο εκμισθωτής μπορεί να διεκδικήσει την απόδοση του μισθίου του και χωρίς να καταγγείλει τη σύμβαση μίσθωσης βάσει του άρθρου ΑΚ 597.
Το άρθρο 66 ΕισΝ ΚΠολΔ, το οποίο εφαρμόζεται και στις εμπορικές μισθώσεις (άρθρο 15 ΠΔ 34/1995), ορίζει, ότι αν ο μισθωτής καθυστερήσει το μίσθωμα από δυστροπία, ο εκμισθωτής έχει δικαίωμα να ζητήσει να του αποδοθεί το μίσθιο όσο διαρκεί η μίσθωση ακόμα κι αν δεν την κατάγγειλε κατά το άρθρο 597 ΑΚ.
Προϋποθέσεις:
- Έγκυρη Σύμβαση Μισθώσεως
- Καθυστέρηση καταβολής του μισθώματος εκ μέρους του μισθωτή
- Δυστροπία του μισθωτή ως προς την καταβολή των συμφωνημένου μισθώματος
- Παραχώρηση της χρήσης του μισθίου εκ μέρους του εκμισθωτή.
- Κατοχή του μισθίου εκ μέρους του μισθωτή
Μάλιστα, με βάση το άρθρο 661 ΚΠολΔ η καταβολή έως το τέλος της συζήτησης στο ακροατήριο όλων των ληξιπρόθεσμων μισθωμάτων καταργεί τη δίκη.
Κακή χρήση μισθίου
Εν προκειμένω, εάν ο μισθωτής κάνει κακή χρήση του μισθίου, ο εκμισθωτής μπορεί να ζητήσει την απόδοση του μισθίου, καταγγέλλοντας τη σύμβαση μισθώσεως και αποζημίωση.
Προϋποθέσεις:
- Έγκυρη Σύμβαση Μισθώσεως
- Κακή χρήση
- Παραχώρηση της χρήσης του μισθίου εκ μέρους του εκμισθωτή
- Κατοχή του μισθίου εκ μέρους του μισθωτή
- Υπαιτιότητα του μισθωτή ως προς την κακή χρήση
- Όχληση- διαμαρτυρία εκμισθωτή
- Επανάληψη της κακής χρήσης εκ μέρους του μισθωτή
- Καταγγελία της μίσθωσης εκ μέρους του εκμισθωτή
Φορολόγηση απλήρωτων ενοικίων
Η αγωγή για απλήρωτα ενοίκια είναι μια απλή και οικονομική διαδικασία η οποία πλέον καθίσταται υποχρεωτική για την απαλλαγή από την φορολόγηση απλήρωτων ενοικίων.
Η οικονομική κρίση έχει πολλαπλασιάσει τα κρούσματα απλήρωτων ενοικίων. Η φορολόγηση με 11% των ενοικίων από το 1ο ευρώ και 33% άνω των 12.000€ δυσχεραίνει τη θέση του εκμισθωτή ο οποίος πρέπει να πληρώσει φόρο για ενοίκια που δεν εισέπραξε.
Ο μόνος τρόπος για να απαλλαγεί από την φορολογία απλήρωτων ενοικίων είναι με διεκδίκηση των μη καταβληθέντων μισθωμάτων με αγωγή στα αστικά δικαστήρια.